87% квартир в Бат-Яме не имеют защищенных комнат (МАМАДов), в Бней-Браке их нет в 85% квартир, а в Хайфе - в 80%. Эти цифры содержатся в аналитическом отчете Ассоциации строителей Израиля, подготовленном в конце 2024 года и основанном на данных ЦСУ. Согласно этому документу, в Израиле не хватает около 1,3 млн МАМАДов, что делает всех жителей таких квартир легкой мишенью в случае серьезной ракетного обстрела.
Защищенное пространство в квартирах стало обязательным в каждом строительном проекте в Израиле с 1992 года - после уроков войны в Персидском заливе. Смертоносный шквал ракет, которые упали на Израиль за первые шесть дней израильско-иранской войны, продемонстрировал необходимость защищенных помещений в квартираз. Из 24 погибших (по состоянию на утро 16 июня) 22 человека не выполнили указания Службы тыла и не находились в убежище. Двое погибших в Петах-Тикве были в МАМАДЕ, но погибли из-за прямого попадания ракеты в его угол. Такое случается крайне редко, обычно же МАМАД обеспечивает безопасность.
Высокопоставленные чиновники в сфере обновления городов (пинуй-бинуй) говорят: после тяжкого землетрясения в Турции в 2023 году, унесшего жизни около 62.000 человек, резко изменился подход к этой теме. Программы городского обновления признаны самым эффективным и экономичным форматом укрепления зданий на случай землетрясения. Можно только предположить, как резко вырастет спрос на такие проекты после войны с Ираном. В нескольких городах Израиля иранские ракеты оставили руины, разрушили или повредили десятки зданий и тысячи квартир. Вполне вероятно, что они будут отремонтированы в рамках проектов городского обновления, и есть надежда, что кто-то в правительстве постарается ускорить эти процессы.
На рынке капитала также поняли это, в связи с чем индекс TA Construction (индекс акций строительных компаний) подскочил на 7,8% за один торговый день по состоянию на 15:30 понедельника, 16 июня. Этот индекс возглавили две компании - "Шикун у-бинуй" и Danya Cebus, акции каждой из которых выросли примерно на 10%. Обе компании - это крупные строительные предприятия, и покупка их акций указывает на ожидания на рынке, что в ближайшие годы им предстоит много работы.
Компания "Шикун у-бинуй" также играет роль застройщика, и при правильном управлении сможет преуспеть в этой сфере деятельности. В ближайшей перспективе кажется, что большая часть работ придется на районы, пострадавшие от иранских ракет, но, согласно данным Ассоциации подрядчиков, работы в этой области хватит еще на долгие годы вперед для многих компаний.
►Ускорить выдачу разрешений на строительство
Четыре проблемы сильно влияют на сферу городского обновления и блокируют потенциал его роста. По крайней мере, три из них правительство может и должно устранить - это всегда было верно и тем более верно сейчас.
Во-первых, существует нехватка около 30.000 строителей - кризис, с которым государство не может справиться с войны 7 октября 2023 года. Во-вторых, процедуры выдачи разрешений на строительство крайне длительные. Вместо нескольких месяцев, как в западных странах, в крупных городах Израиля сроки получения составляют 2-3 года. Причин тому много, но главная проблема, на которую указывают все эксперты, - это низкая зарплата сотрудников инженерного отдела в органах местного самоуправления, из-за чего там не хватает опытных сотрудников.
Вышеуказанные проблемы негативно влияют на строительную отрасль в целом, и для ускорения темпов строительства МАМАДов следует срочно приступить к их решению.
Третья проблема заключается в том, что экономическая модель "пинуй-бинуй" (выселение из старого дома - строительство на его месте нового) не выгодна на периферии. Она оправдывает себя лишь в районах высокого спроса на жилье, ибо цена квартир в них компенсирует застройщику затраты на снос и строительство нового дома. Эту проблему можно решить с помощью налоговых льгот или вложения денег из госбюджета в формате, который Управление городского обновления уже начало внедрять в Ашкелоне и Реховоте, субсидируя определенную долю проекта.
Четвертая проблема в том, что даже в районах с высоким спросом квартиры находятся в частной собственности, и заставить жильцов принять участие в таких проектах невозможно. Немало проектов не было реализовано именно из-за противодействия владельцев жилья, из-за чего разбирательства длятся долгие годы. Возможно, последние трагические события прояснят наконец острую необходимость городского обновления жилого фонда.
►41% обновленного жилого фонда
Несмотря на все эти трудности, в последние годы инфраструктура планирования для продвижения проектов "пинуй - бинуй" усовершенствована, и такие проекты стали очень распространенными. Например, в 2014 году были выданы разрешения на строительство около 7000 квартир в рамках городского обновления. В 2024 году эта цифра подскочила почти в 4,5 раза после того, как были выданы разрешения на строительство около 31.000 квартир. Сегодня на долю городского обновления пришелся 41% общего числа новых квартир.
Городское обновление теперь проводится по двум основным направлениям. В первом - 30 городов, с помощью Управления городской реновации подготовивших план, где указана высота зданий после сноса и нового строительства, в зависимости от районов города, и возможное количество добавленных квартир по сравнению с тем, что было. Этот шаг призван обеспечить определенность, и действующему по такой схеме застройщику не обязательно готовить план, он сможет пропустить этап выдачи разрешения на строительство.
Другой вариант, предназначенный для городов, не подготовивших такой план, получил название "Халуфат-Шакед" ("Альтернатива Шакед"), поскольку был принят в бытность Аелет Шакед министром внутренних дел. Он приходит на смену старой и привычной программе ТАМА-38, которую официально и окончательно отменят в начале 2026 года. Основное различие между "Халуфат-Шакед" и муниципальными планами заключается в том, что этот вариант требует предварительной подачи и утверждения плана зонирования (застройки города), после которых выдается разрешение на строительство. Время, необходимое для получения разрешения на строительство в соответствии с "Халуфат-Шакед", составляет не менее 2 лет.
Поправки к программе ТАМА-38 и программе "Пинуй - бинуй", а также десятилетия роста цен на квартиры, сделали сектор городского обновления особенно активным. В то время как доступные земельные резервы в центре страны сокращаются, в процессе городского обновления перспективы практически безграничны. Кроме того, договоренности между застройщиками и владельцами квартир дают возможность начать работу практически без финансовых вложений. Пустующий участок в центре обойдется застройщику в десятки и сотни миллионов шекелей, а при городском обновлении застройщик ничего не покупает, а только обещает жильцам новые квартиры.
Подробности на иврите читайте здесь
Перевод: Даниэль Штайсслингер