2024 год завершился очередным ухудшением ситуации для покупателей жилья: необходимый для приобретения квартиры личный капитал и сумма ежемесячной выплаты по ипотеке (машканте) приблизились к негативному рекорду, установленному в начале 2023 года, о чем 27 февраля сообщает экономическое издание "Калькалист".
Такие данные приводятся в индексе Института исследований недвижимости "Элров" при факультете менеджмента Тель-Авивского университета, подготовленном в сотрудничестве с "Калькалистом". Индекс был составлен профессором Дани Бен-Шахаром и доктором Даной Найер.
В годовом исчислении средний размер личного первоначального капитала, необходимого для того, чтобы платеж по ипотеке не превышал 30% от среднего чистого (нетто) дохода домохозяйства, увеличилась в среднем примерно на 10,8%, то есть приблизительно на 152.000 шекелей (с 1,413 млн шекелей до 1,565 млн шекелей).
За последние 5 лет размер необходимого личного капитала удвоился. С началом пандемии коронавируса он упал до 890 тысяч шекелей в первом квартале 2020 года до 560 тысяч шекелей год спустя. Однако с этого момента этот показатель начали расти и во втором квартале 2023 года достиг пика.
Что касается ежемесячных выплат, то В 2020-2021 годах сумма платежей для погашения ипотеки оставалась относительно стабильной и составляла около 6500 шекелей. Однако второго квартала 2022 года из-за повышения процентных ставок ежемесячный платеж подскочил до 10500 шекелей в конце того же года, увеличившись на 36%. В последние два года он продолжал расти и оставался на уровне около 11000 шекелей.
Необходимый собственный капитал увеличился с четвертого квартала 2023 года по четвертый квартал 2024 года в 10 из 12 участвовавших в исследовании городов. Самый резкий рост зафиксирован в Беэр-Шеве (37,7%), за ним следуют Тель-Авив (15,6%), Иерусалим (15,3%) и Хайфа (11%). С другой стороны, требуемый капитал снизился в Хадере (-8,9%) и Ашдоде (-1,9%).
По словам автора исследования профессора Бен-Шахара, в течение трех лет ставка по ипотечным кредитам составляет примерно 5%, а цены на жилье продолжают расти. В таких условиях каждый шекель, который добавляется к ценам на квартиры, идет непосредственно на первоначальный капитал, который нужен домохозяйству до получения ипотеки. Снижение процентной ставки могло бы облегчить положение покупателей в будущем, но что касается цен на жилье, то я не ожидаю существенного роста предложения сегодня, в том числе из-за нехватки работников в сфере строительства. В то же время цены на квартиры со вторых рук в прошлом году также продолжали расти, что является признаком продолжающегося роста цен в целом.
Индекс ежемесячных выплат по ипотеке и требуемого личного капитала формируется из трех параметров: цены на жилье, процентные ставки по ипотечным кредитам и ежемесячный доход. В 2024 году тон задавали цены на жилье: в четвертом квартале их средний рост составил 2%, а в годовом исчислении – 7,8%.
На рынке ипотечных ссуд наблюдались незначительные изменения: со средней процентной ставки 5,08% в третьем квартале 2024 года до 5,09% в четвертом квартале. В то же время чистый ежемесячный доход домохозяйств снизился примерно на 2,1 процента в четвертом квартале. В годовом выражении наблюдался рост в среднем на 1%.
Значительный рост требуемого личного был зафиксирован в четвертом квартале 2024 года, когда он увеличился на 84.000 шекелей (с 1,481 млн шекелей до 1,565 млн шекелей), что составляет примерно 5,7%. В разбивке по городам в четвертом квартале наблюдался рост в 9 из 12 рассмотренных городов. В Беэр-Шеве этот показатель увеличился на 23,3%, в Иерусалиме – на 12%, в Хайфе – на 11,3%, в Тель-Авиве – на 6,5%. Снижение капитала зафиксировано в Ашдоде (-5,4%), Ришон ле-Ционе (-4,8%) и Рамат-Гане (-1,2%).
Ежемесячный платеж также увеличился в 2024 году: в случае 25-летней ипотеки на покупку средней 4-комнатной квартиры с 70% финансированием он вырос на 4,5%, в среднем с 10.913 шекелей в четвертом квартале 2023 года до 11.407 шекелей на конец 2024 года. То есть, речь идет о росте на 494 шекеля.
В 7 из 12 городов, включенных в исследование индекса, наблюдался рост ежемесячных выплат: в Иерусалиме на 5,9%, в Тель-Авиве на 4,1%, в Бней-Браке и Реховоте на 1,9%, в Хайфе на 1%, в Петах-Тикве и Хадере на 0,5%. Снижение было зафиксировано в Ашдоде (-3,5 процента), Ришон-ле-Ционе (-3,4 процента), Рамат-Гане (-1,5 процента), Беэр-Шеве (-1,3 процента) и Бат-Яме (-0,2 процента). В денежном эквиваленте обязательный ежемесячный платеж в четвертом квартале составил 5162 шекеля в Беэр-Шеве, 6674 шекеля в Хайфе, 8394 шекеля в Ашдоде, 9914 шекелей в Ришон ле-Ционе, 11097 шекелей в Бней-Браке, 12471 шекеля в Иерусалиме и 18225 шекелей в Тель-Авиве.