Куда можно заселить десятки тысяч эвакуированных, пока в местах их постоянного проживания ведутся боевые действия? Одни предлагают перепрофилировать под жилье пустующие офисные здания. Другие утверждают, что нельзя массово заселять места, не имеющие городской инфраструктуры. Об этой дилемме пишет в четверг, 30 ноября, сайт Ynet.
Война создала острую потребность в решении жилищной проблемы: прямо сейчас требуется разместить десятки тысяч человек, эвакуированных с севера и юга страны. Кроме того, властям неизбежно придется решать проблему перестройки жилых зданий, не имеющих квартирного убежища (МАМАД). На это накладывается высокий спрос на квартиры в связи с ростом населения и притоком репатриантов из-за роста антисемитизма в странах мира.
На рынке недвижимости есть дефицит 150.000 квартир, обострившийся из-за войны. В последние годы правительство не принимало мер по существенному увеличению предложения жилья. Теперь появилась новая идея: правительство предлагает изменить статус офисных помещений на жилые, утверждая, что в Израиле есть миллионы квадратных метров офисной недвижимости, как построенной, так и в стадии проектирования, при этом особого спроса на нее нет, в отличие от жилья.
Этот законопроект, инициированный бывшим министром внутренних дел Аелет Шакед, был утвержден в комиссии кнессета по внутренним делам и охране окружающей среды еще в октябре 2021 года. После его утверждения Национальная комиссия по планированию и строительству создала специальную комиссию по данному вопросу. В ее функции входило перепрофилирование деловой недвижимости на жилую или использование для жилищного строительства земельных участков, ранее выделенных под предприятия. Этой комиссии придали полномочия окружной комиссии по планированию и строительству сроком на 5 лет. Но до сих пор она не провела еще ни одного заседания.
В последнем законе о хозяйственном регулировании от 2022 года содержалась поправка, согласно которой можно перепрофилировать на жилую недвижимость до 50% офисной, а 30% прав на строительство офисов в новых проектах перенаправить на возведение небольших квартир без необходимости запрашивать разрешение на строительство (этер-бния). Но и эта поправка не привела к значительному продвижению решения вопроса. В Управлении планирования заявили: "C момента создания комиссии была подана лишь одна программа, но она еще не принята, проводится лишь ее первичная проверка. Отметим, что окружным комиссиям по планированию известны потребности в жилье в каждом округе, и они продвигают программы перепрофилирования деловой недвижимости на жилую в соответствии с ними".
►Экономические и регуляторные аспекты
"Перепрофилирование офисных помещений на жилые для увеличения числа квартир подразделяется на 2 части, - объясняет Йотам Бен-Хамо, владелец группы "Хахам", занимающейся строительством жилых помещений и инвестиционной недвижимости. - В краткосрочной перспективе такое изменение статуса предоставит временное решение для эвакуированных, потребуется лишь незначительная переделка помещений и изменение в сетях водопровода и канализации для оборудования туалетов, ванных и кухонь.
Второй момент - это постоянное перепрофилирование офисных помещений на жилые, что требует изменений в ядре проекта. Понадобится разрушать и перестраивать целые этажи, убирать перегородки, имеющиеся в большинстве новых офисных зданий, прорубать новые окна, строить квартирные убежища вместо этажных (МАМАК). Кроме того, понадобится оборудовать каждую квартиру ванной и туалетом вместо совместных удобств на этаже.
Если государство хочет реализовать план перепрофилирования, то возникнут экономические и регуляторные проблемы. Для временного решения понадобится выплатить компенсацию владельцам офисов за неполученную арендную плату в период перестройки помещений и проживания там эвакуированных, кроме того, понадобится сделать скидки с высокого земельного налога.
Если речь идет о постоянной переделке, то это обойдется застройщикам еще дороже, компенсация должна будет стать еще выше. Для регистрации понадобится разрешение местной комиссии по планированию и строительству на постоянное необычное использование этих помещений либо за их переделку и иные виды использования".
В общем, для продвижения этой инициативы в качестве временного решения потребуется содействие государства и местных властей.
"В наших офисных зданиях в Тель-Авиве, например, мы можем выделить 3000 кв. м под расселение эвакуированных до их возвращения домой или строительства для них квартир в послевоенный период. Мы можем за несколько недель создать инфраструктуру для 20-30 квартир - при получении соответствующего разрешения. Мы готовы также взять на себя расходы на ремонт в размере 1-3 млн шекелей. Но для этого государство должно нам помочь с регистрацией у регуляторов, что позволит использовать эти площади в качестве жилья также после войны.
Мы обратились в мэрию, но нас направили на обычную регистрацию, а на это нет времени. Невозможно ждать завершения процедур в течение 3 лет, тут нужен "зеленый свет", ускоренный процесс с минимумом бюрократической волокиты", - говорит эксперт.
В мэрии Тель-Авива так прокомментировали запрос редакции: "Мы не получали прошений или обращений о переделке помещений в эти дни. В любом случае, если такие обращения появятся, мы этого не позволим, ибо это противоречит действующей программе городской застройки. Но в рамках упорядоченного планирования мы можем проверить такие обращения по существу".
Керен Калифа, гендиректор компании G City, занимающейся строительством комплексов смешанного предназначения - как для бизнесов, так и для жилья, говорит: "Многие муниципалитеты выступают против перепрофилирования офисных помещений на жилые: доходы местных властей от муниципального налога с жилых помещений ниже на 67%, чем с офисных. Это вызывает противодействие. Я полагаю, что если изменятся ставки муниципального налога, идея перепрофилирования встретит большую поддержку.
За последние 4 года спрос на офисные помещения снижается, при этом растет спрос на жилье. Есть много офисных зданий, находящихся на ранних стадиях строительства, которые можно легко переделать в жилые или создать комплексы смешанного назначения, особенно в местах вблизи транспортных артерий, что снизит нагрузку на транспортную инфраструктуру.
У нас идет строительство первого из 4 офисных зданий в Ришон ле-Ционе, и если нам разрешат перепрофилирование, то мы сможем выбросить на рынок небольшие квартиры, предназначенные на съем. За границей такая практика привычна, есть проекты подобной застройки в Польше, Финляндии, Швеции и США. Это возможно и в Израиле, но стоит вопрос экономической целесообразности для застройщиков и местных властей".
Рой Фадлон, генеральный директор и владелец группы "Шпондер Фадлон", считает, что можно с помощью данной идеи решить проблему жилья для эвакуированных. "Идеальное решение - это перестройка офисного здания под коммунальное жилье с этажными убежищами. При входе будет вестибюль, будут защищенные и общественные помещения, а также квартиры разных размеров в соответствии с потребностями эвакуированных, - поясняет он. - Офисные здания располагаются в городах, там доступны муниципальные услуги, медицинские учреждения и учебные заведения. Есть много пустующих офисных зданий. Мы их можем переделать в жилые за 4 месяца. Плюсом станет концентрация эвакуированных в одном месте, что позволит им сохранить социальные связи, сложившиеся по прежнему месту жительства".
"Государство должно продвигать эту инициативу, ибо следует учитывать горький опыт войн, а в будущем может понадобится создавать такие жилые комплексы, если придется эвакуировать людей на длительное время. И тогда мы не будем зависеть от доброй воли граждан, гостиниц и квартир, не годных для проживания", - говорит он.
►Кто захочет жить в промзоне
Но не все считают эту инициативу подходящей. "Уже много лет поступает такое предложение, но его реализация и эффективность сомнительны, - говорит оценщик недвижимости Охад Данос. - Это связано с рядом причин. Первая и, может, главная вызвана отсутствием стимула для местных властей к разрешению такого перепрофилирования, особенно в тех масштабах, которые позволят решить проблемы дефицита жилья. Муниципальный налог на офисное здание в десятки раз выше, чем на жилое. Это основная причина, по которой мэры предпочитают офисы жилью, так с чего бы им поддерживать их перепрофилирование на квартиры?
Второй момент связан с интересами владельцев зданий. Вложение в жилье сравнительно более надежное, но доходность от него очень низкая, а выплата налога на подорожание сводит ее на нет. К тому же взаимоотношения с арендаторами квартир сложнее, чем с арендаторами деловой недвижимости.
Третий момент: для жильцов квартир требуются общественные сервисы иного характера и в большем объеме, чем для офисов. То есть мэрии придется предоставлять больше услуг за меньшие деньги, ей придется оплачивать те виды услуг, которые ранее в этом районе не оказывались.
Ну и последнее - много ли людей захочет жить в промзоне?"
Гай Амуси, гендиректор компании Avison Young, занимающейся консультациями в сфере недвижимости, говорит: "С инженерной точки зрения перестройка офисного здания в жилое очень сложна. В офисах нет того, что требуется в квартирах, включая водопровод и канализацию, балконы и прочее. Кроме того, у муниципалитетов обычно нет желания перепрофилировать офисное здание на жилое, поскольку офисы платят более высокий муниципальный налог, а жилье обходится дороже местным властям, так как жильцы нуждаются в учебных заведениях и медицинских учреждениях, при этом платят более низкий налог. Так что эта идея не получит поддержки местных советов.
Кроме того, надо получить разрешения на изменение статуса. Изменения предназначения зданий в плане городской застройки с офисных на жилые занимает в израильских условиях в среднем 7 лет, а без поддержки местной комиссии по планированию и строительству это займет еще больше времени.
Я думаю, что, согласно последнему закону о хозяйственном регулировании, каждый офисный комплекс может просить о перепрофилировании 30% своей площади в небольшие квартиры, но никто не хочет об этом просить. Решение может заключаться в строительстве комплексов, изначально имеющих смешанное предназначение".
Архитектор Итай Линенберг, совладелец компании "Розен - Линенберг", считает, что эта программа не только не осуществима, но и представляет собой катастрофу для эвакуированных. "Переделка офисного здания в центре города в жилое - это плохо с социальной точки зрения, – говорит он. – В каждом таком здании поселят выходцев из 4 или более кибуцев, но рядом нет ни школ, ни синагог, ни всего того, что придает району жилой вид.
Эта инициатива противоречит нашим попыткам создания комфортной среды обитания для граждан. Это напоминает первые годы существования государства или период массовой репатриации из СССР, когда приходилось селить людей в трейлеры или квартиры, напоминающие коробки из-под обуви. Да, в данном случае речь идет не о трейлерах, а о роскошных офисных зданиях, но общественная среда там напоминает поселки 50-х годов".
Подробности на иврите читайте здесь
Перевод: Даниэль Штайсслингер