В последнее время квартиры в новых домах сдаются со значительной задержкой. Застройщики жалуются на войну и дефицит строительных кадров из-за новых ограничений, а покупатели - на государство, которое игнорирует проблему и оставляет потребителей без какой-либо помощи. 21 мая Ynet публикует ответы юристов на вопросы о правах покупателей в сложившейся ситуации.
Война, которая длится уже более полутора лет, привела к острой нехватке рабочих рук на стройках, росту цен на материалы и задержкам в завершении проектов. Подрядчики, нанимавшие раньше на работу палестинцев, говорят, что закрытие территорий привело к полному системному коллапсу на проектах. В последние месяцы покупатели подали немало исков по поводу задержки сдачи квартир. В свою очередь, подрядчики обратились в БАГАЦ с требованием к государству объявить войну форс-мажором (коах эльон), освобождающим их от выплаты компенсаций разочарованным покупателям.
Адвокат Эяль Бен-Йегуда Баум, партнер юридической компании "Баум - Орон", специализирующейся на недвижимости и представлении интересов правообладателей при реновации городов, объясняет покупателям, что можно сделать, если они не получают новую квартиру вовремя.
►Какой срок задержки квартиры дает покупателю право на денежную компенсацию?
Согласно параграфу 5-а Закона о продаже от 1973 года, застройщик обязан выплачивать ежемесячную компенсацию за задержку сдачи новой квартиры. Если застройщик задерживает вручение ключей на срок больше 1 месяца, покупатель имеет право на компенсацию без доказательства ущерба (за задержки менее 1 месяца компенсация не предусмотрена).
Размер компенсации зависит от длительности задержки:
• от 1 до 4 месяцев с момента обязательной сдачи - компенсация в размере арендной платы в квартире, аналогичной по размеру и местоположению, за каждый месяц, включая часть месяца;
• за 5-10-й месяцы просрочки (включая часть месяца) - компенсация в размере 125% от арендной платы, в аналогичной квартире за каждый из вышеупомянутых месяцев;
• за 11-й месяц и далее - компенсация в размере 150% от арендной платы в аналогичной квартире.
Компенсация за данный месяц будет выплачиваться в его конце. Закон о продаже обязателен к исполнению (когенти), то есть продавец не может предусмотреть в договоре пункт, отменяющий компенсацию.
►В каких случаях покупателю не будет выплачена компенсация?
Продавец (застройщик) не обязан выплачивать компенсацию, если именно покупатель стал причиной задержки или если суд установит, что договор был сорван из-за чрезвычайных обстоятельств, которые нельзя было предвидеть, то есть форс-мажора (коах эльон).
Суды в Израиле довольно строго подходят к признанию форс-мажоров. Прецедентными решениями определено, что войны и ситуация напряженности в области безопасности относятся к событиям, которые необходимо предвидеть заранее, поэтому они не становятся основанием для нарушения договора.
В условиях операции "Железные мечи", в свете ограничений, наложенных на многих работников, продавцов и покупателей, возникает вопрос - не стал ли этот период одним из обстоятельств, на которые продавец не может повлиять, и освобождает ли это продавца от выплаты компенсации.
До сих пор нет всеобъемлющего решения, которое внесло бы ясность в этот вопрос. Существует несколько постановлений мировых судов, но они относятся к конкретным делам и не обязательно могут быть использованы в качестве прецедентов.
20 мая Совет потребителей объявил, что в свете существующих прецедентных решений строительные компании обязаны выплатить компенсации за задержку сдачи квартир, если они не смогут доказать, что она произошла по не зависящим от них обстоятельствам. Невозможно делать обобщенные заявления, что задержки связаны с влиянием войны на отрасль.
►Требуется ли уведомление о задержке с объяснением причин?
В законе нет четкого положения на этот счет. Застройщики будут утверждать, что они не могли предвидеть сложившиеся обстоятельства, но на практике в большинстве случаев нет упорядоченного уведомления об этом.
►Что можно сделать в таких случаях?
Это сложная ситуация, приводящая к противоречию между желанием немедленно принять меры против застройщика и обязать его выплатить компенсацию и подходом, который гласит, что предпочтительно подождать, пока квартира будет фактически сдана, и только затем потребовать, чтобы застройщик задним числом выплатил компенсацию (чтобы предотвратить преднамеренную месть застройщика и санкции с его стороны, например, угрозы дополнительной задержки или лишение обещанных льгот и т. д.).
Но с этим есть проблема, поскольку жильцы с нетерпением ждут и готовятся к заселению в приобретенные квартиры, ведь им одновременно приходится выплачивать ипотечную ссуду (машканта) и вносить арендную плату за съемное жилье, так что компенсация задним числом может стать слишком запоздалой.
►Что могут сделать покупатели?
Не существует единого ответа. Разумно потревожить застройщика в связи с допускаемой им задержкой, а также выяснить у него предполагаемый график сдачи квартиры. Вместо того, чтобы действовать в одиночку, стоит собрать несколько покупателей, нанять адвоката и совместно потребовать компенсацию в соответствии с законом о продаже за задержку сдачи квартир.
►Стоит ли подавать иск?
Ответ зависит от конкретных условий проекта, ситуации у застройщика и арендаторов. Иногда судебный процесс может подстегнуть застройщика и побудить его отдать предпочтение данному проекту перед другими, а иногда может, наоборот, испортить отношения. Вопрос решается индивидуально.
В любом случае очень важно собрать все свидетельства ущерба, чтобы можно было доказать его в суде, такие как одновременная выплата ипотеки и арендной платы, штрафы за просрочку освобождения предыдущей квартиры и другие сопутствующие расходы. При наличии доказательств шансы на выигрыш тяжбы возрастают.
►Что гласит закон о задержках в сдаче квартиры, не связанных с войной?
Положение о форс-мажоре не относится к войне (а, например, к всеобщей забастовке или стихийному бедствию). Оно встречается почти в каждом договоре купли-продажи и определяет случаи, освобождающие стороны соглашения от выполнения своих обязательств друг перед другом. Важно подчеркнуть, что это положение не абсолютно и налагает на застройщика серьезное бремя: он должен доказать, что возникших трудностей нельзя было избежать и предвидеть, и именно они непосредственно привели к задержке сдачи квартиры. Большинство застройщиков с этим бременем не справляются.
►Какие уроки можно извлечь из законодательства и судебных решений, принятых при предыдущих войнах?
Уроки судебной практики в отношении подобных событий в прошлом, например во время операции в Газе "Нерушимая скала", таковы. Один подрядчик утверждал, что задержка со сдачей квартиры связана с военной операцией, а также с трудовым конфликтом у пожарных. Назначенный судом эксперт определил, что военная операция не оказала существенного влияния на рынок труда в Тель-Авиве. Суд постановил, что подрядчик должен представить четкие доказательства причинно-следственной связи между войной и задержкой сдачи квартир: журналы работ, свидетельства нехватки рабочей силы или материалов. Поскольку подрядчик не доказал эту причинно-следственную связь, суд постановил, что он не имеет права на освобождение от выплаты компенсации за этот период. Но поскольку забастовка пожарных действительно вызвала задержку примерно на полтора месяца, то этот срок был вычтен из расчета компенсации.
В другом деле подрядчик утверждал, что причиной задержки со сдачей квартиры стали проблемы с безопасностью. Суд постановил, что необходимо доказать, каким образом конкретные события вызвали задержку, используя фактические данные для рассмотрения иска. Суд подчеркнул, что недостаточно выдвигать общие утверждения по поводу войны, и четкая причинно-следственная связь между инцидентом в области безопасности и задержкой сдачи должна быть доказана с помощью рабочих дневников, графиков работы и свидетельских показаний. Подрядчика обязали выплатить истцу компенсацию за задержку сдачи квартиры.
Подробности на иврите читайте здесь
Перевод: Даниэль Штайсслингер